日本では武蔵野市が最初。自宅を担保にして融資を受けることができるリバースモーゲージは、アメリカ気で1960年に始まったもので、日本では1981年に武蔵野市で導入されました。現在は、いくつかの銀行などが金融商品として発売されている貸付制度です。

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リバースモーゲージ

  1. リバースモーゲージとは?
  2. 日本では武蔵野市が最初
  3. 東京スター銀行のリバースモーゲージ
  4. 空き家対策の一助となるか?
  5. リバースモーゲージの条件と相続人

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借り入れることを言います。
不動産担保ローンと似ていますが、大きく違う点として、借入額の返済をしなくても良いことです。
元本であるお金は、本人が死亡時、自宅売却として一括返済が約束されています。
いわば、一度売却してしまった状態から、お金を融資してもらう形になります。

リバースモーゲージの特徴としては、高齢者を対象にしていることでしょう。
取り扱う金融機関での対象年齢は50代以上の場合が多く、実際に利用しているのは70代以上がほとんどです。
年金だけでは生活できない、もっと豊かな老後を過ごしたい方向けのローンです。

売却する自宅の土地評価額の貸付限度内しか融資がないですが、金融機関によっては、貸付利子として毎月支払う仕組みになっている場合もあります。
いずれにしても、自宅や土地を財産として残さないことが原則で、遺族の同意があれば、リバースモーゲージはいつでも利用できるものです。
 
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日本では武蔵野市が最初

自宅を担保にして融資を受けることができるリバースモーゲージは、アメリカ気で1960年に始まったもので、日本では1981年に武蔵野市で導入されました。
現在は、いくつかの銀行などが金融商品として発売されている貸付制度です。

契約者の住宅ローンのよう返済の重圧がなく、自宅や土地の評価額に従い融資限度内の融資が、年金方式や一括で受けられます。
返済がないというのは、必要がなくなった場合にそのまま自宅を売却することで、返済に充当するからです。

金融機関などでは、契約に際して55歳から80歳までで、無収入ではなく、一定年収がある方が利用できるものとしています。
担保不動産の評価割れが起きたときには、融資額が変動することもありますが、老後の資金の一部として利用されています。

武蔵野市でこの制度が始まって30年経ちますが、その後何度も廃止案が提出されています。
それは土地評価額の下落と高齢者の増加などが要因として大きいようです。
不動産も土地もなかなか売却ができないということになると、採算の合わない融資として見直しが進められています。

また、金融機関でもまだ一部しか取り扱っていないのと、首都圏や大都市圏のみでしかリバースモーゲージがないのが現状です。
老後の生活資金に自宅を利用した画期的な融資ですが、ここにきて、武蔵野市のリバースモーゲージも大きな見直しの時期が来ています。
 
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東京スター銀行のリバースモーゲージ

金融機関のリバースモーゲージと言えば、東京スター銀行が有名です。
全国法曹のCMでも行っていますが、自宅を担保にして、高齢者夫婦の生活を金銭面~バックアップできるものです。
借金ではなく、最終的には自宅売却で返済ができますから、だれにも迷惑をかけることなく、自身も借金返済に苦しむことなく生活を楽しむことができます。

年収120万円以上で55歳以上の夫婦や1人暮らしの方が対象です。
自己名義で一戸建てかマンションにお住いの方で、東京スター銀行の支店に来店できる方が対象になります。
東京以外ですと、横浜、名古屋、大阪や福岡が対象地域になります。
余裕の1億円(評価額によって)の融資があり、人気です。

高齢者夫婦にとっては、今が生きがいの時ですが、リバースモーゲージ利用の場合、不動産は財産として残すことができません。
ですから、相続人の同意なども必要になり、それがなく後でトラブルになってしまうこともあります。
東京スター銀行が早くからリバースモーゲージの導入をはじめましたが、あくまでも評価額ないからの融資限度額になりますから、最初から高い不動産ではない場合は、大金の融資はないということです。

これはどの金融機関も同じことですが、相続人の問題と実際の融資額については、きちんと納得された上で、リバースモーゲージの利用を考えると良いでしょう。
 
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空き家対策の一助となるか?

常陽銀行のリバースモーゲージローンは、従来のものとは内容が違います。
リバースモーゲージとは、老後の生活資金の溜めに自宅を担保にして銀行から一定の貸付をうけるものです。
返済は、死亡後に自宅を売却して行うため、生存中は利息だけです。

しかし、常陽銀行のリバースモーゲージは、賃料返済型リバースモーゲージローンといって、契約者と銀行の間に仲介業者が入ります。
JTIと言って、目的は空き家になっている住宅の借り上げと転賃です。
契約者はJTIに空き家の賃貸契約をすることで、常陽銀行から融資を受けることができます。
JTIは、その空き家に人がいなくても契約者に毎月賃料を支払う契約をします。

要するに不動産売却ローンのように売却してしまわないと現金化ではきないのではなく、賃貸契約において家賃として収入があります。
その収入を常陽銀行からのローン返済に回すことができるというものです。
もちろん途中で条件が揃えば契約をやめることもできます。
契約者は、必要な資金調達ができ、街では空き家対策ができるのです。

このようなリバースモーゲージができた背景として、実際に利用した例として、
  • 高齢者夫婦が老人ホームに入居するため、空き家になる言えをJTIに託し、その資金を老人ホームの一時金に充てる。
契約者はお金の持ち出しもなく、自宅も空き家にならないということです。
  • 結婚当初に購入したマンションが手狭になったので、手放したいがまだローンがある。
そこで、リバースモーゲージローンを利用して、ローンを払いつつ賃貸にして、自分たちは新しい家に住むと言う形です。

従来のリバースモーゲージは高齢者を対象にしていましたが、常陽銀行のリバースモーゲージローンは10代から利用ができます。
これからの高齢者過社会と空き家対策の解決の一助となるか、金融機関だけではなく、自治体までも巻き込まなくては進まないリバースモーゲージですが、ニーズは高そうです。
 
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リバースモーゲージの条件と相続人

リバースモーゲージの条件は銀行によっても違いますが、概ね50歳以上を対象としている場合が多いです、
これは高齢者のためのものであり、毎月返済の住宅ローンとは違い、返済は利息分だけ、残りは不動産売却で一括というのが特徴だからです。
せいぜい20年間前後のローンになります。

一括返済の時に土地の評価額が下落していたり、貸付金が多い場合は、相続人が一括返済する義務も生じます。
そのあたりは、相続人とのトラブルにならないよう話あっておく必要があります。
あくまでもローンですから、表面上の返済はないにしても、必ずツケはあります。
また、金利上昇リスクも避けられないことです。

いずれも現在の日本では頭の痛い問題です。
以前のように土地の価格が高騰することもなく、反対に下落が続いています。
安易なリバースモーゲージは、相続人に借金の形で財産を残すこともあり、現成の相場を知ることで、貸付などを利用することです。
特に担保割れに関しては、慎重なほど内容確認することで利用するようにした方が良いでしょう。

子供や親族がいない高齢者にとっては、残すべきモノがないことで、今の生活をリバースモーゲージで満喫することができます。
空き家として残る事もなく、終活の一つとして利用することも良いことでしょう。
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